LA NORMATIVA EDILIZIA NELLE CICLADI

PREMESSA

Le norme edilizie in Grecia hanno due fonti: lo Stato e la Regione.

Le Cicladi costituiscono una Regione (capoluogo Syros) che ha emanato norme valevoli per tutte le isole di competenza. All’interno di queste norme ciascuna isola può dotarsi di regolamenti specifici. Di qui la pratica impossibilità, da parte di un architetto o di un ingegnere italiano, di sottoscrivere un progetto per la costruzione di un immobile senza avvalersi di un collega greco che conosca la normativa generale e locale. A tale proposito occorre tener presente che la materia è in evoluzione, con tendenza ad una progressiva restrizione dell’edificabilità nelle zone prive di piano regolatore. Pertanto alcuni dei dati di seguito esposti potrebbero essere soggetti a variazioni anche nel breve periodo.

NORMATIVA DI CARATTERE GENERALE

Qualsiasi cittadino dell’U.E. può richiedere ed ottenere una concessione edilizia mediante la presentazione di un progetto agli Uffici competenti.

A differenza che in Italia solo i Comuni più grandi (Atene, Salonicco, Patrasso ecc.) hanno un proprio ufficio tecnico. I Comuni cicladici non hanno alcun potere in materia edilizia, se non quello di un generico controllo su eventuali abusi, che peraltro di norma viene esercitato solo dietro segnalazione o denuncia da parte di terzi.

Ogni isola possiede un piano regolatore che in genere riguarda i principali centri abitati e le eventuali zone di espansione. Edificare ex novo all’interno del piano regolatore è relativamente semplice, basta rispettare le altezze, le distanze e le cubature previste dal piano medesimo in quella zona.

Più complesso ristrutturare un immobile esistente, specie se anteriore al 1923, in quanto occorre rispettarne rigorosamente la tipologia mediante presentazione di fotografie scattate prima e dopo i lavori. Per gli immobili cadenti è quasi sempre necessaria una ricostruzione “pietra su pietra” con costi di manodopera assai elevati.

Decisamente complicato costruire ex novo nei terreni al di fuori del piano regolatore in quanto essi devono possedere una serie di requisiti la cui sussistenza va attentamente verificata prima della stipulazione del contratto di acquisto (il “bidone” è spesso in agguato). Ci limitiamo a segnalarne alcuni.

- Superficie non inferiore a 4.000 mq. (che possono ridursi a 2.000 se il fondo è delimitato da una strada catalogata come “principale”.

- Inesistenza di vincoli archeologici. Tale requisito è facilmente verificabile in quanto esiste una mappa dettagliata di tutte le zone d’interesse archeologico.

- Inesistenza di macchia mediterranea protetta. A tal fine è necessario che un funzionario del Ministero dell’Agricoltura ispezioni il fondo e dichiari se è libero o se contiene essenze protette. In questa seconda ipotesi il funzionario delimiterà sulla mappa le zone protette – ovviamente non edificabili – con il risultato che se un terreno di 6.000 mq. contiene vegetazione protetta per 2.100 mq. la superficie residua di 3.900 mq. diventa inedificabile in quanto inferiore al minimo di 4.000 mq. previsto dalle norme regionali.

- Il fondo dev’essere servito da una strada (anche comunale o rurale) esistente prima dell’anno 1923. Se l’isola non possiede mappe anteriori al 1923 è possibile far riferimento alle fotografie aeree scattate dall’aviazione militare greca negli anni 1945-46, ma portare avanti tale procedura risulta estremamente aleatorio e complesso.

Superati tutti questi ostacoli è possibile presentare un progetto che preveda un’edificazione massima di 200 mq. di coperto per i 4.000 mq. del fondo. Per i terreni più ampi di 4.000 mq. è prevista un’ ulteriore percentuale di edificabilità di misura più ridotta (ad es. su 6.000 mq. è possibile edificare 240 mq. di coperto e così via). Da circa due anni non è possibile frazionare i fondi ai fini di una maggiore edificabilità: ad es. chi possiede un terreno di 12.000 mq. non può suddividerlo in due parti di 6.000 mq. ciascuna per ottenere un’edificabilità di 240 + 240 mq., ma dovrà accontentarsi delle misure ridotte.

COSTI DI EDIFICAZIONE

Edificare in Grecia è meno costoso che in Italia, anche se i prezzi variano parecchio da isola a isola.

In linea di massima una costruzione “chiavi in mano” di media qualità può costare sui 1.500 Euro al mq. di coperto, ai quali vanno aggiunte le spese di acquisto del terreno e di progettazione, le tasse e i contributi previdenziali per la manodopera. In Grecia per ora non esistono tasse permanenti sugli immobili tipo I.C.I.

Tuttavia chi intende edificare fuori piano regolatore (cioè su un fondo di almeno 4.000 mq.) deve mettere in conto le spese, assai rilevanti, determinate dalla recinzione, dalle strade interne al fondo, dallo scavo per le cisterne dell’acqua e per il pozzo nero, e spesso anche per la palificazione necessaria agli allacciamenti elettrico e telefonico. In tal modo le spese per gli esterni risultano talvolta pari o addirittura superiori a quelle per gli immobili, portando i costi finali a 3.000 Euro al mq.di coperto e oltre.

Nota: ci è stato segnalato che una recente legge ha ulteriormente ridotto la possibilità di edificare nelle Cicladi al di fuori dei piani regolatori. Le notizie – in corso di verifica – parlano di una superficie minima di 8.000 mq. (in luogo dei precedenti 4.000) a fronte di una edificabilità di 140 mq. di coperto.